- Ohne Leistungsverzeichnis streitet man später darüber, was „Hausmeister“ heißt.
- Pauschale für das Regelmäßige, Stundensatz für den Rest — beides schriftlich.
- Dokumentation ist keine Formsache: Sie ist der Nachweis gegenüber Eigentümern und Versicherung.
Warum ein Vertrag mehr sein muss als „kümmert sich“
„Der Hausmeister kümmert sich ums Haus“ ist keine Vereinbarung, sondern ein Missverständnis mit Ansage. Heißt kümmern: Rasen mähen? Wie oft? Auch die Hecke? Auch die Dachrinne? Auch nachts, wenn die Haustür klemmt? Was die eine Seite für selbstverständlich hält, hält die andere für einen Zusatzauftrag — und spätestens bei der ersten Rechnung oder dem ersten Versäumnis knallt es.
Das Leistungsverzeichnis
Es listet jede regelmäßige Tätigkeit mit Turnus: Objektbegehung wöchentlich, Mülltonnen am Abholtag, Treppenhauslicht prüfen, Rasen zwischen April und Oktober alle zwei Wochen, Laub im Herbst, Winterdienst nach Satzung. Dazu die Flächen, auf die sich das bezieht — Lageplan anhängen.
Was nicht im Verzeichnis steht, ist Zusatzleistung und wird nach Stundensatz abgerechnet. Das ist nicht kleinlich, sondern ehrlich: Beide Seiten wissen, was drin ist.
Vergütung
Monatspauschale für das Verzeichnis, Stundensatz für alles darüber hinaus, Materialien zum Nachweis. Dazu eine Regelung, ab welchem Betrag Reparaturen vorher freizugeben sind — etwa alles über 150 Euro. Das schützt die Verwaltung vor Überraschungen und den Hausmeister vor Diskussionen.
Dokumentation und Haftung
Jeder Einsatz mit Datum, Tätigkeit, Foto. Das klingt nach Aufwand, ist aber in jeder ordentlichen Betriebssoftware ein Handgriff am Handy — und für die Verwaltung der Beleg gegenüber Eigentümern („Was macht der Hausmeister eigentlich?“) und gegenüber der Versicherung (Winterdienst, Verkehrssicherung).
Dazu gehört in den Vertrag: Betriebshaftpflicht des Dienstleisters, Übergang der Verkehrssicherungspflicht für Winterdienst, Kündigungsfristen, und wer Ansprechpartner ist — auf beiden Seiten, mit Vertretung.
Geschrieben von TYSSEN Dienstleistungen, Mesekenhagen. Stand 12.10.2026. Allgemeine Hinweise aus der Praxis — kein Ersatz für den Blick vor Ort oder eine Rechtsberatung.
